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◎作者"瓜片

◎来源|楼市黄大大（ID：HouseLeader）已获授权

2022年，楼市到底怎么样？

全国商品住宅销售面积为11.5亿平，对比去年15.7万亿，出现了断崖式下跌。

销售额缩水到11.6万亿，“蒸发”4.7万亿，相当于2个茅台的市值跌没了。

这是易居CEO丁祖昱在刚刚举行的年度发布会上给出的数据。

整个房地产行业规模回到了2015年，甚至是跟10年前差不多的水平。

更吓人的是，超过80%的城市，房价出现了下跌。

轻症是跌回3年前，重症跌回5年前，有些躺进ICU的城市，已经跌回了10年前。

不过，也有一些城市率先“阳康”，甚至有几个城市闷声发大财，房价悄悄涨了一整年……

数据背后，到底有何玄机？

2022年涨价最凶猛的城市，北京无疑是其中之一。

“北漂买房一年，房子涨了一百万。”

前几天，有位博主在社交媒体分享自己买房的经历，评论区吵成了一锅粥。

据她自述，去年4月份在望京某个老小区买了套二手房，最近发现同户型最近卖出过一套，价格比自己买入时涨了100万左右。

下面很多评论都在“唱衰”。

比如“买房干嘛要在意房子涨没涨”，还有“有价无市白开心”，以及那句经典的“这作者是中介吧”。

但让我没想到的是，还炸出来好几个买房后涨价的案例——

网友A说，21年入手总价400万，如今也涨到500万了。

网友B说，19年买了望京100平两室一厅，一年涨了小200万，现在涨了300多万。

网友C说，20年买的海淀，现在看周边小区成交价已经涨了小200万了，优质资产还是非常保值增值的。

最搞笑的是这个。

买房这件事，女儿不急妈妈急。直到妈妈以“不买房清明不许回家扫墓”为由威逼，才终于下定决心买房。

去年4月底签合同，6月过完户，现在房价涨了15%。“真的得亏我妈了。”

我去翻了一下原博主和这几个评论的账号，都在分享日常生活内容，发布频次也不算高，从事的行业有互联网，有旅游。

如果是中介养号钓鱼，效率未免也太低了。事实上，这件事是确凿无疑的：

北京房价，真的在以肉眼可见的速度上涨。

成交数据足以说明一切。

国家统计局70城房价数据显示，2022年北京新房价格“11连涨”，二手房价格有10个月在上涨。

而根据链家研究院发布的Q3数据，朝阳区63个板块中，有40个上涨。

其中涨得最猛的中央别墅区，涨幅高达15.4%；朝阳公园、太阳宫的涨幅也超过10%。

虽然北京楼市全国最稳，但最早回暖的，可能是上海。

链家数据显示，11月上海新房“量价齐涨”。

新房成交8838套，环比增长91%，同比增长47%。成交均价也上涨至64212元/平，环比增长6%，同比增长12%。

二手房市场上，上海业主的心态也是出了名的强硬，特别是寸土寸金的核心区。

“与其降价甩卖，干脆我不卖了！”

强二线城市里，成都是唯一一朵新房&二手房“两开花”的奇葩。70城房价指数显示，1-11月，成都一二手房价格齐齐上涨。

此外，凭借倒挂红利，杭州、西安和长沙在新房市场依旧所向披靡，时不时触发摇号限售开关。

看着这几个城市“喜提”涨价，不得不承认一个残酷事实：

房价跌了，大概率是因为买错了城市。

身在同一座城市，也有不同的命运。

即便在北京，大多数板块都在涨价的时候，有的片区跌麻了。

在那条“北漂买房涨了100万”的动态下面，有个业主发出灵魂拷问：

只有我买房跌了吗？坐标大兴。

@饭总选房统计了北京235个片区的二手房数据。其中涨价片区162个，跌价片区70个，不涨不跌的片区3个。

总体来看，城六区大部分片区基本能够稳定上涨，而远郊区跌幅明显。

而远郊区，正是广大刚需的聚集地。

比起北京，杭州才更是“冰火两重天”。

2022年，杭州参与摇号的购房家庭数量为22.2万组，仅为去年全年的1/3。但这个数据，仍然可以秒杀所有二线城市。

只可惜，热闹都是城里人的。市区的关键词是“摇号”“拼社保”，郊区则是“流摇”“无人问”。

为什么刚需房难卖，而且总是涨不动？

原因很简单。刚需的首付，是全家人“六个钱包”凑出来的；刚需的月供，自己辛辛苦苦靠工资挣出来的。

当经济不景气的时候，光靠劳动所得的收入骤减。当刚需没钱了，刚需房自然要降价。

而刚需浓度最高的，是两种房子。一种是郊区远大新，一种是市区老破小（无优质学位）。

这两种房子，去年是跌的最惨的。

一座城市里，不是所有人都有资格被称为“刚需”的。很多人原本是刚需，但由于收入下跌，预期悲观，已经无力负担一套房子，也不打算买房了。

央行四季度调查里，只有16.0%的居民打算在未来3个月购房，不光低于三季度的17.1%，更是创下了2016年下半年以来的新低。

不过，这类数据也很值得玩味。

往往在看空情绪最浓的时候，楼市要启动了；而在大家沉浸在炒房中的时候，楼市马上就收紧了。

真理往往掌握在少数人手中。趋势也只有少数人能看清。

如今，人口、房价、杠杆率、人均居住面积，都发生了翻天覆地的变化。

以前只要买房就能赚钱，少数人买房赚大钱，多数人买房赚小钱。

以后只有少数人买房能赚到钱，多数人买房，最多扛一下通胀，满足自住需求。

为什么核心区还在抢房，房价还在上涨？

原因同样简单：

YQ并没有让有钱人变成穷人，他们反而更有钱了。

胡润最新发布的《2022中国高净值人群家族传承报告》显示，中国拥有千万人民币家庭净资产的高净值家庭规模达到206万户，较上年增加4万户。

普通人畏畏缩缩，省吃俭用；有钱人重拳出击，挥金如土。

报告显示，与去年同期相比，今年中国高净值人群的消费价格总体上涨了6.5%，是十年来最高涨幅。

房子，也是他们最爱的“消费品”。

2022年，广州新房成交跌了4成。但豪宅市场逆势上扬，成交量几乎与去年齐平，是2020年的两倍。年初上市的琶洲南TOD，单盘销售额150个亿。

广州房价天花板珠江新城，涨价依旧是主流。凯旋新世界涨37%、中海花城湾涨14%、嘉裕公馆涨13%……

动不动，跳涨几百万。

房价跌跌不休，成交量只剩零头的深圳，豪宅也火得一发不可收拾。

没想到吧！

今年前8月，深圳各价位段豪宅成交占比中，3000万以上豪宅的成交占比，足足上升了10%。

专门提供给有钱人的商品，价格都涨了。

前阵子劳力士暴跌的消息刷屏，但其实是二级市场的炒家玩脱了。

二级市场的惨淡，对专柜几乎没有造成影响。每天都有成交不说，搭售的条件还在不断增加。

绝大多数商品的价格，最终都是由需求决定的。

房价也不会例外。

最后再给大家几条建议：

第一，刚需买房，一定要买地铁盘。哪怕将来房价跌了，起码有人愿意给你接盘。

第二，改善买房，一定要注重品质。核心区域，次新房，低容积率，户型朝向户型，甚至物业都很重要。

第三，永远不要小看学位对房价的影响。

第四，如果价格合适，年前可以把买房的事情解决了。年后大家手里握着年终奖，可能会有一波行情。

第五，返乡置业的坑千万别跳，如果是给父母在老家买套养老房，尽量买优质房企的，小开发商估计还会有一波爆雷。

第六，2023年，买房千万要拥抱确定性。以前城市中心每隔十年换一次，但现在向周边延伸一公里都很困难。强者恒强的时代到了，越是核心越贵，越是贵的才涨。

作为上一轮楼市普涨的先锋城市，东莞楼市已经全面放松。

零门槛，低首付，低利率，买入的最佳窗口期已经出现！

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关键词： 同比增长 二级市场 环比增长